El encuadre
¿Qué entra en Micro Obra y qué no?
El artículo dice dos cosas en una sola oración: modificaciones internas no estructurales sin límite de superficie, y obra nueva, ampliación, demolición o modificación estructural hasta 50 m². Saber en cuál cae tu obra, o si cae en las dos, define el trámite entero.
El escalón de abajo
Cuándo alcanza con un Aviso de Obra
Antes de encuadrar en Micro Obra conviene descartar el Aviso de Obra del artículo 2.1.1, que autoriza «exclusivamente» una lista cerrada de tareas en edificaciones existentes. Es un trámite más corto, sin plano.
Terminaciones
Pisos, revoques, fachadas
Reemplazar en interiores contrapisos, solados, revoques, revestimientos y cielorrasos; reparar o pintar fachadas cuando hacen falta vallas o andamios.
Cambios menores
Tabiques que no cargan
Abrir vanos o mover tabiques divisorios no portantes, siempre que no cambien las condiciones de habitabilidad de los locales; rampas de accesibilidad; cubiertas sin tocar la estructura.
El corte
Cuando ya es Micro Obra
Alcanza con que un muro sea portante, con que la reforma cambie la habitabilidad de un local o con que aparezca un metro cuadrado nuevo para que el Aviso de Obra deje de alcanzar.
La palabra que más pesa
¿Qué es «no estructural»?
El Código no define «modificación estructural». Lo más cercano está en su glosario: «Estructura» es el «armazón o esqueleto y todo elemento resistente de un edificio»; «Portante», lo que «soporta su propio peso además de otros elementos y/o cargas»; y «Tabique», un «muro no apto para soportar cargas, que divide o separa locales».
En la práctica, conviene usar el criterio que da el propio Código para el proyecto estructural: se exige en obra nueva, en ampliaciones y en «modificaciones que involucren la alteración de la estructura resistente». Si hace falta proyecto estructural, la intervención es estructural.
Dos casos para mirar con lupa
El pase en la losa y el muro dudoso
- Abrir un pase en una losa para una escalera interna altera la estructura resistente, aunque la superficie sea mínima.
- Sacar un muro para unir dos ambientes puede ser un tabique o un muro portante, y eso no se resuelve mirando el plano: se verifica en el lugar.
Abrir una cala para ver qué hay detrás del revoque no es empezar la obra: el Código aclara que los relevamientos de estructuras no cuentan como inicio.
La otra condición
¿Qué es «superficie con registro previo»?
Tampoco está definida como tal. Lo más cercano es la carátula de los planos de obra civil, que llama «Existente» a la superficie construida «que cuente con plano conforme a obra registrado y/o final de obra otorgada». La lectura razonable es esa: que haya un plano registrado que refleje lo que hoy está construido.
Por eso el primer papel que pedimos no es el proyecto: es el plano registrado del inmueble, para compararlo con lo que hay.
Lo que frena seguido
Los metros que nadie registró
Un balcón cerrado hace veinte años, un quincho en la terraza, un entrepiso de un dueño anterior: todo eso es superficie sin registro. Con metros a regularizar, la reforma no puede ir bajo responsabilidad profesional.
Sí puede ir por la Micro Obra común, que admite regularizar en el mismo trámite. Va con el Registro en Etapa Proyecto y el permiso, y se empieza después.
Los 50 m²
Cómo se cuentan
El reglamento de formato de los planos de obra civil tiene un cuadro de cómputo de superficies por categoría. Para la Micro Obra dice esto.
| Intervención | Micro Obra |
|---|---|
| Modificación no estructural | sin límite |
| Modificación estructural | hasta 50 m² |
| Obra nueva o ampliación | hasta 50 m² |
| Demolición (cuenta cuando se demuelen losas) | hasta 50 m² |
| Regularización de obra en contravención | sin límite, salvo bajo responsabilidad profesional |
Los 50 m² son de la intervención, no del inmueble: ampliar un dormitorio de 12 m² en un departamento de 200 m² es una ampliación de 12 m². Pero si la obra ya tiene un permiso vigente, la ampliación se suma a la superficie registrada para definir la categoría. Si los distintos supuestos se suman entre sí no está escrito: lo revisamos antes de caratular.
El techo
Cuándo pasás a Obra Menor
Si superás los 50 m² en obra nueva, ampliación, demolición o modificación estructural, la obra pasa a Obra Menor, que llega hasta 1.000 m², y/o subsuelos de hasta 4 m, y/o plano límite de hasta 15 m en obra nueva. Ahí cambian la póliza, los plazos —tres años para terminar en vez de dos— y la modalidad de inicio: la de responsabilidad profesional es propia de la Micro Obra.
Si tu obra es más grande, lo explicamos en permisodeobracivil.com.ar.
Casos que vemos seguido
Cómo los encuadramos
- Reforma integral de un departamento sin tocar la estructura: Micro Obra sin límite de metros, si toda la superficie tiene registro.
- Reforma interna más una ampliación de 20 m²: los dos supuestos conviven en un solo expediente de Micro Obra.
- Ampliación de 48 m² con losa nueva: entra por metros, pero la complejidad puede pedir otra tramitación.
- Reforma con un balcón cerrado sin registrar: Micro Obra común, regularizando ese balcón en el mismo trámite.
¿No sabés si tu obra entra?
Mandanos por WhatsApp qué querés hacer, los metros, la dirección y, si lo tenés, el plano registrado. Te contestamos el mismo día hábil.