¿Qué entra en Micro Obra y qué no?
El artículo dice dos cosas en una sola oración, y de ahí sale casi toda la confusión: modificaciones internas no estructurales sin límite de superficie, por un lado, y obra nueva, ampliación, demolición o modificación parcial estructural hasta 50 m², por el otro. Saber en cuál de las dos cae tu obra —o si cae en las dos a la vez— define el trámite entero. Acá desarmamos cada término.
El piso: cuándo ni siquiera necesitás Micro Obra
Antes de encuadrar en Micro Obra conviene descartar el escalón de abajo, porque es más barato y más rápido.
El artículo 2.1.1 del Código de Edificación lista las tareas que se resuelven con un Aviso de Obra, y usa la palabra «exclusivamente»: es una lista cerrada, no un criterio. Entran, entre otras, la reparación de fachadas y colocación de toldos; contrapisos, carpetas, solados, revoques, revestimientos y cielorrasos; las modificaciones internas menores con tabiques no portantes que no cambien las condiciones de habitabilidad; terraplenar; las rampas de accesibilidad; la cubierta y los techos o muros verdes sin afectar la estructura portante; y las instalaciones que no impliquen aumento de capacidad.
Si tu obra está completa dentro de esa lista, no necesitás permiso de ejecución de ninguna categoría. El problema aparece cuando está casi dentro: alcanza con que un tabique sea portante, con que la intervención cambie las condiciones de habitabilidad de un local, o con que aparezca un metro cuadrado nuevo, para que el Aviso de Obra deje de alcanzar y haya que ir a Micro Obra.
¿Qué significa «no estructural»?
Esta es la palabra que más peso carga en todo el artículo, y el Código no la define con una lista.
En la práctica se lee por oposición: no estructural es lo que no participa de la transmisión de cargas del edificio. Tabiques divisorios que no reciben carga, cerramientos interiores, mobiliario fijo, cambios de carpintería que no modifiquen el vano. Del otro lado quedan columnas, vigas, losas, muros portantes, la modificación de vanos en muros que trabajan, y cualquier intervención en fundaciones.
Dos casos que conviene mirar con lupa:
Abrir un pase en una losa —para una escalera interna, por ejemplo— es intervención estructural, aunque la superficie afectada sea mínima.
Sacar un muro para unir dos ambientes puede ser no estructural o puede ser exactamente lo contrario, y eso no se resuelve mirando el plano: se resuelve verificando si ese muro trabaja.
Cuando la intervención es estructural, la obra ya no entra por la vía «sin límite de superficie»: pasa a la otra, la de los 50 m².
¿Qué significa «superficie con registro previo»?
La vía sin tope de metros exige que la superficie sobre la que trabajás ya esté registrada. Es decir: que exista plano registrado en la Ciudad que refleje lo que hoy está construido.
Esto es más frecuente de lo que parece como obstáculo. Un departamento con un balcón cerrado hace veinte años, una terraza con un quincho que nunca se documentó, un entrepiso agregado por un dueño anterior: todo eso es superficie sin registro previo. Y mientras exista, no se puede encuadrar la reforma por la vía del «sin límite de superficie», porque hay metros que regularizar antes.
Por eso el primer papel que pedimos no es el proyecto: es el plano registrado del inmueble, para compararlo con lo que realmente hay.
¿Cómo se cuentan los 50 m²?
El tope de 50,00 m² del artículo aplica a la superficie de la intervención, no a la del inmueble. Un departamento de 200 m² donde se amplía un dormitorio de 12 m² es una ampliación de 12 m², no una obra de 200.
Lo que sí conviene tener claro es que los cuatro supuestos de esa vía —demolición, modificación parcial estructural, obra nueva y ampliación— comparten el mismo techo. No son 50 m² por concepto.
El techo: ¿Cuándo pasás a Obra Menor?
Si superás los 50 m² en cualquiera de esos cuatro supuestos, la obra deja de ser Micro y pasa a Obra Menor (art. 2.1.4.1.2), que admite hasta 1.000 m², y/o subsuelos de hasta 4 m de profundidad total, y/o plano límite de hasta 15 m sobre la cota de parcela.
Y acá hay una consecuencia que no es sólo de escala: en Obra Menor ya no podés empezar antes de que el permiso esté otorgado. La posibilidad de dar Aviso de Inicio y arrancar es propia de Micro Obra. Cruzar el umbral no encarece nada más el trámite: te cambia el calendario de la obra.
Casos límite que vemos seguido
Reforma integral de un departamento sin tocar estructura. Entra por la vía sin límite de superficie, siempre que toda la superficie tenga registro previo.
Ampliación de 48 m² con losa nueva. Entra en Micro Obra por metros, pero la complejidad estructural puede llevarla a otra tramitación; se evalúa caso por caso.
Reforma interna no estructural + una ampliación de 20 m². Es un solo expediente con los dos supuestos conviviendo. Encaja en Micro Obra.
Reforma interna no estructural en un inmueble con 15 m² sin registrar. No entra hasta regularizar esos metros.
Unificación de dos unidades funcionales. Además del encuadre de obra, hay implicancias registrales y de propiedad horizontal que exceden el permiso.
Si tu caso no está en esta lista, escribinos: el encuadre lo hacemos sin cargo y es lo primero que resolvemos.
¿Dónde estamos?
Nuestras oficinas están en Thorne 423, piso 3 H, Caballito, a pocas cuadras de Primera Junta. El expediente de Micro Obra se presenta íntegramente por TAD y el organismo que registra —la DGROC— está en Av. Martín García 384, así que para el trámite en sí no hace falta que vengas. Lo presencial es el relevamiento del inmueble, que en Micro Obra es determinante: de ahí sale qué superficie tiene registro previo y qué parte de la intervención toca la estructura. Atendemos en toda la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
Dirección: Thorne 423 piso 3 H, C1406, Caballito, Ciudad Aut. de Buenos Aires
Horario: Lunes a Viernes de 9:00hs a 17:30hs
WhatsApp: 11 2281-2143
¿Quiénes Somos?
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