Micro Obra en CABA: empezar sin esperar el permiso
Hay una sola categoría de obra en la Ciudad que te deja arrancar antes de que el permiso esté otorgado. Es la Micro Obra, y esa posibilidad está escrita en el artículo 2.1.4.1.1 del Código de Edificación. No es un atajo ni una zona gris: es una modalidad prevista por la norma, que funciona bajo la exclusiva responsabilidad del profesional que firma. Y como toda modalidad de excepción, tiene una lista de casos donde no se puede usar. Acá está cómo funciona, qué entra y dónde se corta.
¿Qué habilita realmente la Micro Obra?
El artículo 2.1.4.1 del Código de Edificación —Ley 6100, con el Título 2 reescrito por la Ley 6438— clasifica las obras «en función del tamaño» en Micro, Menor, Media y Mayor. La Micro Obra es la primera, y cubre dos supuestos que conviene no mezclar:
Modificaciones internas no estructurales sobre superficie con registro previo. Acá el Código no pone tope de metros: si la superficie ya está registrada y lo que hacés no toca la estructura, entra en Micro Obra sin límite de superficie. Un piso entero redistribuido con tabiques puede ser Micro Obra.
Demoliciones, modificaciones parciales estructurales, obra nueva y ampliaciones de hasta 50,00 m². Acá sí hay tope, y es de cincuenta metros cuadrados.
La confusión más común es leer «Micro Obra = hasta 50 m²» y descartarla para una reforma grande. El límite de 50 m² aplica a lo que se construye, se demuele o se toca estructuralmente. La redistribución interna no estructural no tiene ese techo.
El Aviso de Inicio: la ventaja concreta
Esta es la diferencia práctica que hace que valga la pena encuadrar bien.
El propio artículo 2.1.4.1.1 permite, en Micro Obra, presentar el Aviso de Inicio y comenzar los trabajos antes de que el permiso esté otorgado, bajo exclusiva responsabilidad del profesional interviniente. En cualquier otra categoría —Menor, Media o Mayor— empezar sin permiso otorgado es ejecutar sin permiso, con lo que eso implica.
Eso no significa empezar sin trámite. Significa que el expediente se caratula, se presenta la documentación completa y se da el aviso; la obra puede avanzar mientras el organismo revisa. Si después aparece una observación técnica, hay que resolverla, y el trabajo ya ejecutado queda expuesto a esa corrección. Por eso la norma lo ata a la responsabilidad profesional: el que firma se hace cargo de que el encuadre sea correcto.
En la práctica, esto convierte al encuadre en la decisión más importante del trámite. Una obra mal encuadrada como Micro Obra que en realidad era Menor no se arregla con una subsanación: se ejecutó sin el permiso que correspondía.
¿Dónde se corta la modalidad bajo responsabilidad profesional?
El Código enumera los casos en los que no se puede usar la modalidad bajo responsabilidad profesional, aunque la obra encaje por superficie:
Submuración. Cualquier trabajo de submuración queda afuera.
Cambio del uso principal del inmueble.
Inmuebles clausurados por haber ejecutado obras sin permiso previo.
Superficies a regularizar. Si hay metros construidos sin registrar, primero se regularizan; no entran por esta vía.
Y hay una cláusula abierta que conviene leer completa, porque es la que más discusiones genera: la Micro Obra procede «siempre que la complejidad o envergadura de las obras a ejecutar no ameriten la necesidad de otro tipo de tramitación de mayor alcance». Es una válvula de criterio técnico. Una ampliación de 45 m² sobre una estructura comprometida puede, por complejidad, requerir tramitación de mayor alcance aunque los metros den.
¿Qué documentación pide y qué se paga?
La documentación va por TAD con clave miBA nivel 3, y el organismo que interviene es la Dirección General de Registro de Obras y Catastro, en Av. Martín García 384. Los planos se presentan en formato .dwf.
Además de los formularios y el informe de dominio, la Micro Obra tiene una exigencia propia que conviene tener presupuestada antes de arrancar: el expediente pide el comprobante de pago del 100 % de los Derechos de Construcción Sustentable. No es un pago diferido ni parcial.
Si el inmueble está sometido al régimen de propiedad horizontal, hay que sumar la conformidad de los copropietarios certificada ante Escribano Público.
Los plazos son los generales del trámite: 7 días corridos para subsanaciones administrativas y 45 días corridos para responder observaciones técnicas. Y rige el principio de que «la norma de aplicación será la vigente al momento de la iniciación del trámite».
¿Cómo trabajamos?
Estudio TREO SRL es un estudio de arquitectura e ingeniería que trabaja desde 2006 en la Ciudad de Buenos Aires, con profesionales matriculados en CPAU y CPIC.
Lo primero que hacemos no es dibujar: es verificar el encuadre. Revisamos qué superficie tiene registro previo, qué parte de la intervención es estructural y si aparece alguno de los supuestos que sacan la obra de la modalidad bajo responsabilidad profesional. Recién con eso definido tiene sentido decidir si conviene el Aviso de Inicio.
Después preparamos la documentación completa, caratulamos el expediente, asumimos la responsabilidad técnica y seguimos las observaciones hasta el registro.
Honorarios desde $480.000. El valor final depende de la superficie, del tipo de intervención y del estado documental del inmueble.
Nuestro Servicio Profesional
Encuadramos tu Micro Obra y presentamos el Aviso de Inicio ante el GCBA
Los 50 m² no aplican a todo
El tope de 50 m² rige para obra nueva, ampliación, demolición y modificación parcial estructural. Las modificaciones internas no estructurales sobre superficie con registro previo entran en Micro Obra sin límite de metros. Separar una cosa de la otra es lo primero que revisamos.
Aviso de Inicio: empezar antes
Micro Obra es la única categoría que permite dar Aviso de Inicio y comenzar los trabajos antes de que el permiso esté otorgado, bajo exclusiva responsabilidad profesional. Evaluamos si tu caso lo admite y si conviene usarlo, porque el encuadre queda expuesto a la revisión posterior.
Submuración, cambio del uso principal, inmuebles clausurados por obras sin permiso previo y superficies a regularizar quedan fuera de la modalidad bajo responsabilidad profesional. Verificamos los cuatro antes de caratular, no después.
Los cuatro casos que la excluyen
¿Dónde estamos?
Nuestras oficinas están en Thorne 423, piso 3 H, Caballito, a pocas cuadras de Primera Junta. El expediente de Micro Obra se presenta íntegramente por TAD y el organismo que registra —la DGROC— está en Av. Martín García 384, así que para el trámite en sí no hace falta que vengas. Lo presencial es el relevamiento del inmueble, que en Micro Obra es determinante: de ahí sale qué superficie tiene registro previo y qué parte de la intervención toca la estructura. Atendemos en toda la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
Dirección: Thorne 423 piso 3 H, C1406, Caballito, Ciudad Aut. de Buenos Aires
Horario: Lunes a Viernes de 9:00hs a 17:30hs
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