Código de Edificación, art. 2.1.4.1.1 · Ciudad de Buenos Aires
Permiso de Micro Obra en CABA
Reformas, ampliaciones chicas y modificaciones en edificios existentes. Encuadramos tu obra, vemos si puede ir bajo responsabilidad profesional para empezar antes del permiso, armamos el expediente y lo tramitamos ante la Dirección General de Registro de Obras y Catastro por Tramitación a Distancia.
- Honorarios
- Desde $480.000
- Trámite
- 100 % por TAD
- Plazos
- 1 año para iniciar, 2 para terminar
- En Google
- 5,0 ★
Qué dice la norma
Dos obras distintas en una sola categoría
El artículo 2.1.4.1.1 del Código de Edificación define el Permiso de Ejecución de Micro Obra, la primera de las cuatro categorías que el Código ordena «en función del tamaño de la obra». En una sola oración junta dos supuestos que conviene no mezclar.
Sin límite de metros
Lo interno y no estructural
La Micro Obra permite «modificaciones internas no estructurales en superficies con registro previo sin límites de superficie». Una reforma que redistribuye un departamento entero con tabiques, sin tocar la estructura y sobre superficie registrada, puede ser Micro Obra.
Hasta 50 m²
Lo nuevo o lo estructural
Y permite «demoliciones y modificaciones parciales estructurales, obra nueva y ampliaciones de hasta cincuenta metros cuadrados». Sumar un ambiente, cerrar un patio, abrir un muro portante o demoler una losa entran acá, con ese techo.
La condición
Si la obra no pide más
Todo eso vale «siempre que la complejidad o envergadura de las mismas no ameriten la necesidad de otro tipo de tramitación de mayor alcance, conforme lo establezca la Autoridad de Aplicación». Aunque los metros den, la Ciudad puede pedir una categoría mayor.
Calculadora
¿Tu obra entra en Micro Obra? ¿Y bajo responsabilidad profesional?
Cargá los metros de cada tipo de intervención y marcá las situaciones que tiene tu inmueble. Te decimos si la obra entra en Micro Obra y si podés usar la modalidad que permite empezar antes del permiso.
Es una orientación. Si una intervención es estructural o no, y si una superficie tiene registro, se define con el plano registrado y el relevamiento: lo vemos en la primera consulta.
| Resultado | Qué significa |
|---|---|
| Micro Obra bajo responsabilidad profesional | Con la autorización, el alta y la póliza, la obra empieza antes del permiso |
| Micro Obra común | Registro en etapa proyecto y permiso, y recién después el inicio |
| Supera la Micro Obra | Va como Obra Menor o una categoría mayor |
Código de Edificación, art. 2.1.4.1.1; reglamento de trámites de obras civiles (RT-020100-010200-00), punto 5.5; reglamento de formato de planos, cuadro de cómputo de superficies. La demolición cuenta como superficie cuando se demuelen losas. Qué entra, en detalle
La ventaja
Empezar antes del permiso, bajo responsabilidad
De las cuatro categorías por tamaño, la Micro Obra es la única que tiene una modalidad para arrancar antes de obtener el permiso. Está en el mismo artículo 2.1.4.1.1 y la reglamenta el punto 5.5 del reglamento de trámites de obras civiles.
Quién responde Propietario y Director
- El Código dice que, cumplida la documentación y sin protección patrimonial, «el Propietario o Comitente y el Director de Obra pueden dar Aviso de Inicio de Obra y comenzar las tareas, bajo su exclusiva responsabilidad».
No es avisar y arrancar Hay pasos
- Se paga el total del Derecho de Construcción Sustentable, se presenta el expediente completo, la Ciudad lo admite y emite la autorización, y el Director de Obra da el alta y declara el inicio con póliza.
Si algo no cumple Se suspende
- Mientras la obra avanza, la Ciudad estudia el plano. Si detecta un incumplimiento, la obra se suspende «hasta tanto se adecúe el proyecto», y esa suspensión no se levanta con otra Micro Obra bajo responsabilidad.
No es la única vía de inicio anticipado de la Ciudad: la obra nueva de más de 50 m² puede usar el Permiso Temprano, y una obra en curso puede modificarse bajo responsabilidad. Pero entre las categorías por tamaño, es la única con esta modalidad.
¿Cómo trabajamos?
Primero el plano registrado, después el proyecto
En Micro Obra el encuadre depende de lo que ya está registrado: qué superficie tiene plano, qué parte de la intervención es estructural y si aparece alguna exclusión. Por eso empezamos por los papeles y el relevamiento, no por el dibujo.
1
Revisamos el plano registrado
Comparamos el plano registrado del inmueble con lo que hay construido. Si aparecen metros sin registrar, cambia la vía; si el edificio tiene protección patrimonial, también.
2
Relevamos y encuadramos
Medimos, vemos qué muros trabajan y separamos lo estructural de lo que no lo es. Con eso definimos si la obra entra en Micro Obra y si conviene la modalidad bajo responsabilidad profesional.
3
Proyectamos y tramitamos
Dibujamos el plano, armamos el expediente con las encomiendas y lo presentamos por TAD. Contestamos las observaciones hasta el permiso y, al final, tramitamos el conforme a obra.
Opiniones
Lo que dicen quienes nos contrataron
★★★★★
Excelente servicio. El Informe sacó a la luz graves problemas. Acordamos con el vendedor para que los repare antes de escriturar.
★★★★★
La Inspección técnica fue impecable. Nos ahorraron miles de dólares en reparaciones. Detectaron cosas que nunca hubiese imaginado.
★★★★★
El desglose de costos de reparación que nos incluyeron en el documento fue clave para mejorar la negociación.
★★★★★
Sin duda volvería a contratar sus servicios si comprara otra casa.
★★★★★
Gracias a la Inspección pudimos exigir al vendedor que solucionara los desperfectos antes de la compra. Una inversión totalmente acertada.
★★★★★
El precio se paga solo. Revisaron el departamento y espacios comunes del edificio. Nos explicaron cada hallazgo en un lenguaje claro y accesible.
★★★★★
Simple, me hicieron ahorrar 25 mil dólares. Gracias por tanto, son unos genios.
★★★★★
Identificaron un problema grave que no estaba a la vista y que el vendedor había omitido. Nos ahorramos un dolor de cabeza.
★★★★★
El Arquitecto estuvo impecable. El Informe final resultó muy claro, incluyendo una estimación de los costos de reparación y una tasación imparcial.
★★★★★
Descubrieron varias filtraciones en el techo que estaban ocultas. Eso permitió que el vendedor redujera el costo en US$ 35.000.
★★★★★
Servicio 100 % recomendable. Destaco su puntualidad y seriedad. El Informe fue entregado a tiempo.
★★★★★
¡El Informe no puede ser más completo! Vale cada centavo.
Precio
¿Cuánto cuesta el permiso de Micro Obra?
Nuestros honorarios arrancan en $480.000. El valor final depende de la superficie, del tipo de intervención y del estado documental del inmueble. Con lo que querés hacer, la dirección y, si lo tenés, el plano registrado, te pasamos el presupuesto cerrado.
¿Qué incluye?
Del encuadre al permiso
La revisión del plano registrado, el relevamiento, el encuadre, el plano, las encomiendas y la presentación por TAD, con seguimiento de las observaciones hasta el permiso.
¿Qué va aparte?
Los derechos y los pagos a terceros
Van aparte el Derecho de Construcción Sustentable que cobra la Ciudad, el Informe de dominio, el Certificado de Aptitud Ambiental, el visado de las encomiendas, la póliza y, si hace falta, el escribano para los copropietarios.
Lo que es otro trámite
Se cotiza por separado
La dirección de obra, la consulta ante la DGIUR si el edificio está protegido y la regularización de metros construidos sin permiso son tareas propias. Te lo decimos antes de presupuestar, no después de caratular.
Empresas e Instituciones que confiaron en Estudio TREO para soluciones de Arquitectura e Higiene & Seguridad.
¿Quiénes somos?
Un solo profesional puede llevar toda la obra
Estudio TREO SRL es un estudio de Arquitectura, Ingeniería e Higiene & Seguridad que trabaja en la Ciudad de Buenos Aires desde 2006, con oficina en Caballito. Los permisos los firman Arquitectos e Ingenieros matriculados del Estudio, cada uno dentro del alcance de su título.
Roles
Proyecto, cálculo y dirección
En Micro Obra, el Código admite que todos los roles los asuma el mismo profesional, si su título tiene el alcance. Así, el que proyecta es el que dirige y el que responde en la modalidad bajo responsabilidad.
5,0 en Google
Bien calificados por quienes nos contrataron
La calificación de nuestros clientes en Google es de 5,0 sobre 5, con 60 opiniones. Es la calificación del Estudio en todos sus servicios.
Más de 20 años
Si tu obra es más grande
Las obras de más de 50 m² y las categorías Menor, Media y Mayor las explicamos en permisodeobracivil.com.ar; la habilitación del local, en habilitacionescaba.com.ar.
El equipo
- Arq. Maximiliano RizzoArquitecto · CPAU 23707 · Metrogas 37737
- Arqta. Melanie ÁlvarezArquitecta · CPAU 33791
- Arq. Franco Paz MoralesArquitecto · CPAU 36365
- Arqta. Soledad FuhrArquitecta · CPAU 30300
- MMO Luciano GonzálezMaestro Mayor de Obras · CPIC 10779 · Metrogas 37724
- Ing. José Raúl RizzoIngeniero · CPIC 10910
Para seguir leyendo
Lo que conviene saber antes de presentar
El encuadre
¿Qué entra en Micro Obra?
Aviso de Obra o Micro Obra, qué es estructural, qué es superficie registrada, cómo se cuentan los 50 m² y cuándo pasás a Obra Menor.
Leer más →El inicio anticipado
Bajo responsabilidad profesional
Los pasos reales, del pago del derecho a la declaración de inicio con póliza, el estudio del plano y el conforme a obra.
Leer más →Los límites
Exclusiones y límites
Protección patrimonial, submuración, cambio de uso, clausura previa y superficies a regularizar.
Leer más →Pedí el presupuesto de tu Micro Obra
Mandanos por WhatsApp qué querés hacer, los metros, la dirección y, si lo tenés, el plano registrado. Te decimos si entra en Micro Obra y cuánto sale.