Los límites
Cuándo no se puede usar la Micro Obra bajo responsabilidad
La modalidad que permite empezar antes del permiso tiene cinco exclusiones: una está en el Código y cuatro en el reglamento técnico. Ninguna depende de los metros, y todas se pueden detectar antes de caratular.
Antes que nada
Se excluye la modalidad, no la categoría
Ante cualquiera de estas situaciones, la obra puede seguir siendo Micro Obra por su tamaño. Lo que se pierde es la posibilidad de arrancar antes: va por la vía común, con Registro en Etapa Proyecto y Permiso de Ejecución, y se empieza con el permiso.
Lo dice el Código
Protección patrimonial
El artículo 2.1.4.1.1 condiciona el inicio anticipado a que «no se trate de un edificio con protección patrimonial». Y si el edificio está catalogado o en un Área de Protección Histórica, antes del registro va la consulta obligatoria ante la DGIUR, que explicamos en interpretacionurbanistica.com.ar.
Lo dice el reglamento
Cuatro situaciones más
El punto 5.5 del reglamento de trámites de obras civiles agrega: no pueden iniciar este trámite las Micro Obras «que impliquen excavaciones con submuración, modificación del uso principal de la obra o inmuebles clausurados» por obras sin permiso, ni los proyectos «con superficies a regularizar».
Excavación junto a fundaciones
Submuración
La submuración interviene en las fundaciones existentes, propias o del lindero, y es el tipo de trabajo donde un error no se corrige con una subsanación. Aparece más de lo que se espera: bajar el nivel de un local para ganar altura, una ampliación que exige profundizar cimientos junto a una medianera, un sótano chico.
Si tu proyecto toca fundaciones existentes, contá con que va por la vía común.
Vivienda que pasa a local
Cambio del uso principal
Una vivienda que pasa a local, un local que pasa a depósito, una oficina que pasa a vivienda. Además del permiso de obra, el cambio de uso arrastra el encuadre urbanístico —qué usos admite esa parcela— y la habilitación, que es un expediente propio y posterior.
La habilitación la explicamos en habilitacionescaba.com.ar. El orden importa: el uso tiene que ser admisible antes de dibujar.
Un antecedente
Inmuebles clausurados por obras sin permiso
Si el inmueble fue clausurado por haber ejecutado obras sin tramitar el permiso, la vía abreviada queda cerrada. La modalidad se apoya en la responsabilidad de quien firma, y un antecedente de obra sin permiso es justamente lo que la norma quiere que pase por revisión previa.
En ese caso, primero se resuelve la situación del inmueble y después se plantea la obra nueva.
Lo más frecuente
Superficies a regularizar
Es la exclusión que más seguido aparece, y casi siempre en el relevamiento: balcones cerrados, entrepisos, quinchos, ampliaciones de dueños anteriores. Con metros sin registrar no se entra bajo responsabilidad profesional.
La salida es la Micro Obra común, que admite regularizar en el mismo trámite. Regularizar tiene recargos sobre los derechos, y lo que contraviene los parámetros urbanísticos no se puede regularizar.
Más allá de la lista
Lo que puede pedir la Ciudad igual
Además de las exclusiones, hay dos reglas que conviene conocer antes de elegir la modalidad.
La cláusula abierta
Complejidad o envergadura
La Micro Obra procede «siempre que la complejidad o envergadura de las mismas no ameriten la necesidad de otro tipo de tramitación de mayor alcance». No hay una lista de qué la activa: es una facultad de la Autoridad de Aplicación.
Si la obra no cumple
Suspensión hasta adecuar
Si se detecta un incumplimiento, «se debe proceder a la suspensión de la obra hasta tanto se adecúe el proyecto». Y si la suspendió la Dirección General de Fiscalización y Control de Obras, no se levanta con otra Micro Obra bajo responsabilidad: hay que obtener el registro y el permiso.
Lo que agrega la guía
Usos y áreas especiales
La guía oficial del trámite menciona también los cambios de uso con límite de superficie y las parcelas en Áreas Especiales Individualizadas, y una lista de usos admitidos. Si tu caso está cerca, lo consultamos antes de presentar.
Si tu obra cae en alguna
El camino es otro, no está cerrado
Que una exclusión esté activa no significa que la obra no se pueda hacer. Significa que va por la vía común y que hay que esperar el permiso para empezar, o que antes hay un trámite que resolver: la consulta ante la DGIUR, el encuadre del nuevo uso o la regularización de lo existente.
Cómo lo trabajamos
Primero las exclusiones, después el presupuesto
Revisamos las cinco exclusiones contra el inmueble real y el plano registrado, no contra el proyecto ideal. Si alguna está activa, te lo decimos antes de presupuestar, y si hay un expediente previo, lo planteamos como lo que es: un trámite aparte, con su plazo y su costo. Probá la calculadora.
¿Tu obra tiene alguna de estas situaciones?
Mandanos por WhatsApp la dirección, qué querés hacer y lo que sepas del inmueble. Te decimos por qué vía va.